http://www.tomin.net/ 不動産のことならtomin.netにお任せください。 ja Copyright 2008 Thu, 03 Jul 2008 13:41:29 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 任意売却 任意売却　埼玉 仲介手数料無料 ]]> http://www.tomin.net/post_122.html http://www.tomin.net/post_122.html マンション情報 Thu, 03 Jul 2008 13:41:29 +0900 不動産投資物件では土地付き中古アパートが良いと申し上げましたが、それではマンション投資はどうなのでしょうか。マンション投資はある程度の資金を用意すれば購入できるため非常に活発になってきています。不動産投資の中でももっとも敷居の低い投資かもしれません。 不動産投資物件のターゲットをマンション投資に向ける人が増えています。それほど多額の資金が必要ないことが人気なのでしょう。しかしマンション投資は気をつけたほうがいいことがあります。なぜならば、マンション投資はその投資額の大半を減価償却してしまうマンションという建物に投資することをいうからです。 不動産投資物件としては投資用マンションは適さないといったほうがいいかもしれません。建物は毎年減価償却され価値が無くなっていきます。１０年後にいざ売ろうとしても購入価格の良くて６０％ぐらいの価格しか付きません。しかも再度不動産投資物件を購入しようと銀行に融資を申し込んでも、この投資用マンションは担保価値がほとんど認められない可能性が高いです。 不動産投資物件を選択することはなかなか難しい作業だと思います。ただでさえ自宅の購入よりも高額な買い物になることもありますし、月々のローン支払いも半端ではありません。ただそれを毎月の家賃収入だけで返済できるようになり、諸費用も家賃収入で飲み込めるようになったら、その投資は成功したといえるでしょう。 http://www.tomin.net/1060.html http://www.tomin.net/1060.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:36:43 +0900 不動産投資物件を購入する際は、土地付き中古アパートが最適です。例えば築５年の大手ハウスメーカーのアパートが売りに出されていました。そのアパートは新築当時は３０００万円以上もしたアパートでした。でも評価額は１０００万円以下にまで下がっていました。このようなケースがゴロゴロしているのです。 不動産投資物件に関しては、アパートにこそ利益の源泉があり、アパートが付いているからこそ、その土地は利益を生み出せます。購入した側から言わせてもらうと、アパートが主役で土地は脇役です。しかし不動産の評価の面から見ると、その土地に偏った見方は一般的な考え方からするとおかしいといわざるを得ません。 不動産投資物件の購入には、これらの土地本位の評価を利用することが大事になってきます。不動産投資物件を複数保有して、成功されている人は収益力のあるアパートを購入することに全力を傾けています。つまりアパートに土地が付いてくる中古物件を購入するのです。 不動産投資物件を土地付き中古アパートに絞って購入し、そのアパートを活用して１０年間で大体の資金を回収して、入居者がいる限りは補修しながらギリギリまでそのまま賃貸します。そしてもう限界になったときは、土地を担保に充分銀行から資金を借りることができるので、建て替えをすることになります。このように土地付き中古アパートは不動産投資物件の中では一番利用価値が高い物件なのです。 http://www.tomin.net/post_235.html http://www.tomin.net/post_235.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:35:59 +0900 不動産投資物件で一番お得な物件はどんなものなのでしょうか。それを知るには日本の不動産評価の実態を知らなければなりません。日本の不動産評価は未だに土地本位制です。簡単に言えば土地に建っている建物は付録に過ぎません。 不動産投資物件は日本の不動産評価が土地本位なため土地付きの建物を購入するほうが良いということになります。ところで何故日本ではそこまで土地にこだわるのでしょうか。それは土地は唯一減価償却しないものだからです。銀行は構築物にはほとんど担保価値をおいていません。 不動産投資物件を購入する際には、必ずといっていいほど銀行からの融資を受けることになります。そのため銀行が担保価値をみている土地を持っているのといないのとでは融資額が雲泥の差になります。銀行は土地に比べて建物に対しては異常なほど安く評価する場合もあります。 不動産投資物件に対しても銀行の土地本位の評価は変わりません。もしここで土地付きの中古アパートを購入したらどうなるでしょう。すでに建物は中古のため評価価格はほとんどないでしょう。つまり土地付き中古アパートは建物付きでも土地だけの金額で購入できるのです。不動産投資物件を購入するなら土地付き中古アパートがよいでしょう。 http://www.tomin.net/post_234.html http://www.tomin.net/post_234.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:34:51 +0900 投資といえば一番に思いつくのは株式投資でしょう。株式投資は不動産投資に比べれば気軽に始めるが出来ます。最近はミニ株投資などもできるようになり、数万円から投資をすることが出来ます。 不動産投資に関してはなかなか簡単にはいきません。株式投資のように数万円で済むはずもなく、一番手ごろに購入できる不動産投資物件の中古のワンルームマンションでさえ数百万円はするでしょう。普通の人では気軽に購入することは出来ません。 不動産投資と違って株式投資はネットがつながる環境がありさえすれば、必要書類を取り寄せて申し込むだけで、証券会社の窓口に行くこともなく口座開設が可能です。 しかし不動産はそうかんたんにはいきません。お金があっても、すぐに窓口で購入することは出来ません。不動産投資物件を探すのも大変ですし、不動産を自分の所有にするには登記をしなければいけません。不動産投資をはじめるには様々な手間と、多大な労力を必要とします。 不動産投資物件を購入した後はどうでしょう。株式投資は一度株式を取得してしまえば、あとは株価をチェックするぐらいでしょう。不動産投資の場合はきちんとした管理会社に管理を任せて、入居者がきちんと確保できれば意外と手間はかかりません。 不動産投資物件は購入するまでは大変ですが、購入した後はそんなに労力は使いません。 http://www.tomin.net/post_233.html http://www.tomin.net/post_233.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:33:54 +0900 不動産投資物件を購入する目的にはキャピタルゲインとインカムゲインがありますが、それぞれメリット、デメリットが存在します。実際のところどちらの方法が不動産投資には向いているのでしょうか。リスクがどのように違うかで判断してみましょう。 不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、その収益は毎月の家賃収入によるものです。そのため大きな見込み違いがなければ極端な損失は発生しないと思われます。しかしキャピタルゲインについては、将来の不動産価格の上昇を見越した投資ですから、期待通りに上昇しなければ収益は出ません。 不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合、将来の不動産価格の上昇という不確定要素が発生します。この不動産価格の上昇がどれだけ続くかは誰にも分かりません。これこそ自分ではどうしようもないリスクです。『投資に対するリスクはどれだけあるか』、『発生する確率はどれだけあるか』などのリスクをある程度理解しておくことで、不動産投資物件の購入に対するリスクを減らすことができます。 不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合は、将来不動産価格が上昇しない限り、その投資は成功したとはいえません。またインカムゲイン目的で購入した場合でも、空室リスクや修繕リスクなどを回避できない限り成功とはいえません。リスク管理は不動産投資には不可欠です。それぞれどのようなリスクがあり、どのようにすれば回避できるかぐらいは知っておいたほうがよいでしょう。 http://www.tomin.net/post_232.html http://www.tomin.net/post_232.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:33:16 +0900 不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、キャピタルゲインよりも投資らしくない手法という印象がありました。毎月コツコツと家賃収入を得ていく手法ですから。投資にはコツコツは似合いませんよね。 しかも家賃収入を得ているうちに、空室リスクや修繕リスクが発生します。 不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合のメリットは一定期間を過ぎれば、ほぼノーリスクで毎月インカムゲインを手に入れることができることです。インカムゲインで投資資金を全て回収できたのならば、売却することで利益を確定することもできます。 不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、様々な費用対効果を考える必要があります。空室を埋めるために内装をリニューアルしたり、周辺のアパート以上の家賃を得るために外壁を塗りなおして新築感を出そうとしたりなど、様々な費用が発生します。ただ当初予想した利回りが確保できれば、多少の経費がかかっても毎月の家賃が入るごとにリスクは減っていきます。 不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインであれ、インカムゲインであれメリットはあります。ただデメリット、つまりリスクは回避することが難しい場合があります。それはそのリスクが予測できるか、予測できないかにかかってきます。 出来れば予測できるリスクが多いほうの手法を取るべきでしょう。 http://www.tomin.net/post_231.html http://www.tomin.net/post_231.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:32:17 +0900 不動産投資物件を購入する目的は２つあります。キャピタルゲインとインカムゲインです。キャピタルゲインは売買差益を狙った不動産投資です。インカムゲインは家賃収入を狙った不動産投資です。 不動産投資物件を購入する目的は何なのかを今一度考える必要があります。キャピタルゲイン狙いなのか、インカムゲイン狙いなのかをきちんと把握して、自分の目的と不動産投資の特質が合致していると確信できたときに、不動産投資物件を購入する行動を起こすべきなのです。 不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインの場合のメリットは利益を確定できることにあります。売却をしてしまえば不動産の諸問題やリスクとは無縁となります。不確実な将来のリスクから解放されることは大変な魅力です。ある程度の収益が見込めるのであれば売却することは正しい選択かもしれません。 不動産投資物件をキャピタルゲイン狙いで購入する手法は、バブル時代には当たり前に行われていました。バブルの時代は『地価は上昇する』『物価も上昇する』『給料も上がる』ということが当たり前の状況でしたので、多少ローンなどがきつくても土地を購入する人が続出しました。今は支払いがきつくても、給料が上がればローンの負担は減ることを見越しての購入が大半でした。 http://www.tomin.net/post_230.html http://www.tomin.net/post_230.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:31:15 +0900 不動産投資物件は投資です。投資にはリスクは付きものです。しかし不動産投資物件を購入することで起こりうるリスクをしっかりと知っておくことでリスク回避は可能です。不動産投資物件に対するリスクを理解しておきましょう。 不動産投資物件を購入して大家さんになったとします。しかし家賃が全額収入になるわけではありません。不動産屋に管理を頼めば管理費が発生します。固定資産税も発生します。またアパート経営は常に満室を維持できるものではありません。空室になることもありますので、単純に満室時に得られる家賃収入を考えてはいけません。 不動産投資物件のリスクを回避するためにはこれらの管理費、空室発生状況などを考えて、それらの経費を差し引いて、手元にいくら残るかを考えるべきです。表面的に手に入る家賃ではなく、手取りでいくらもらえるかを基準にする必要があります。 表面的な収入ではなく、実際にどれだけのお金が残るかを考えながら不動産投資物件を選ぶ必要があります。 不動産投資物件の中でリスクを回避できるものはいくつあるのでしょうか？もしかしたらそんな物件はないのかもしれません。素人考えや、誰かの入れ知恵で不動産投資物件を購入してしまい、結局再度売却しなくてはならなくなった例などもあります。 不動産投資物件購入は投資だということは忘れてはいけません。 http://www.tomin.net/post_229.html http://www.tomin.net/post_229.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:30:35 +0900 不動産投資物件を購入するためには、その投資が成功するかどうかを見極めなければなりません。見極める方法としてはいくつかあると思いますが、一般的にはこのように言われています。 不動産投資物件を購入する際の目安としては、 ・購入すると確実に家賃収入が見込める不動産である。 ・少ない自己資金でローンを組み購入しても、月々の返済は家賃収入でまかなえる。 ・諸費用を支払っても、ある程度の現金が手元に残る。 という条件に当てはまる不動産投資物件を見つけ出すことが重要です。 不動産投資物件は文字通り投資です。少ない自己資金で購入し、家賃収入が継続的に入ってくることで、少なくとも１０年以内には投資リスクが最小になり、更に数年先には投資資金が全て回収できることを目標にするべきです。 投資はリスクがつき物ですが、しっかりとしてポイントとビジョンを持って不動産投資物件を探すことで回避できることもあります。 不動産投資物件を投資として戦略を練り、その投資法を継続して行うことにより、不動産投資物件を増やしていきます。そしてこの不動産投資物件から得られるキャッシュフローで全ての収入をまかなうことが出来れば大成功です。 実際に不動産投資物件からの収入だけで生活している人も大勢います。 http://www.tomin.net/post_228.html http://www.tomin.net/post_228.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:30:08 +0900 不動産投資物件を購入する人が増えています。 最適な不動産投資物件を探すポイントとしては、確実に収益を生み続ける価値ある物件を探すことに尽きます。不動産投資を成功させるにはまずは確実な不動産投資物件を見つけることが重要です。 不動産投資物件として購入出来る対象物件はいろいろとあります。多くの場合が賃貸収入が見込めて、将来の価値が確保されているであろう中古アパートを購入することが一般的です。ただ別に中古アパートだけに絞り込む必要はないでしょう。 最初から中古アパートだけといって限定してしまうと、視野が狭くなり、ほんとうに稼いでくれる不動産投資物件を見つけることができなくなります。 不動産投資物件で個人で投資できるものといったら、新築マンション、中古マンションなどの区分所有やアパート、マンションの一棟売り、小規模テナントビルやテナントなどが考えれれます。 ただし個人に手に届く物件だからといって、良い物件とは限りません。一般的に入手しやすいお手軽な物件ほど平均以下の収益しか得られないようです。 不動産投資物件を購入するときは、それぞれの物件の短所や長所をよく理解した上で判断することが大切です。不動産投資物件の対象は様々なものがあることをよく理解し、視野を広く持ち、自分に購入できるからといって、安易に不動産投資物件を購入しないように気をつけてほしいと思います。 http://www.tomin.net/post_227.html http://www.tomin.net/post_227.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:29:16 +0900 不動産用語で次に紹介したい言葉は『青田売り』です。聞いたことがある言葉かもしれませんが、不動産に絡んで使われているのは聞いたことがないかもしれません。 宅地の造成工事や、建物の建築工事が完了する前に、売買などをすることをいいます。これはよくマンションが完成する前に、モデルルームなどのチラシを入れていることがありますが、完成する前に契約すれば『青田売り』ということになります。 ただ『青田売り』は事前の説明と完成後の内容が違うというトラブルがおきやすいことから、宅建業法により、「広告開始時期の制限」、「工事完了時における形状・構造等の書面による説明」、「契約締結などの時期の制限」、「手付金などの保全の規制」を受けるようになりました。 不動産用語で次に紹介したい言葉は『オープンハウス』です。中古住宅を販売する際に、一般客に自由に中を見てもらうために、日程を決めて解放することをいいます。数日前に告知のチラシを撒くなどしておくのが一般的です。購入希望者はより具体的に物件を見学することが出来ます。 不動産用語で次に紹介したい言葉は『モデルハウス』です。住宅メーカーなどが販売促進のために、住宅展示場に建てた製品のことをいます。分譲地内のモデルハウスは展示期間が終わると、値引きして販売されることも多いです。 http://www.tomin.net/post_226.html http://www.tomin.net/post_226.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:01:01 +0900 不動産用語で次に紹介したい言葉は『建売住宅』です。この『建売住宅』は誰でも一度は聞いたり、見たことがある言葉だと思います。不動産会社が建てた住宅を、土地とともに販売することをいいます。 『建売住宅』の場合、すでに建築されてしまっているか、設計や住宅の仕様が決まってしまっているので、契約してから建てる注文住宅のように、建築工法や間取り、設備や仕様などは選ぶことはできません。しかし工期の初期段階であれば、ある程度の変更が出来る場合がありますので、確認することをおすすめします。 不動産用語で次に紹介したい言葉は『売建住宅』です。先ほどの『建売住宅』と似ている言葉ですが、若干違いがあります。土地開発業者が宅地の分譲販売とともに、購入者と建築請負契約を結び、その土地に一戸建てを建設して引き渡すことを『売建住宅』といいます。建築する条件を付けているため『建築条件付き』『注文住宅分譲』とよばれることもあります。 『売建住宅』は『建売住宅』とは違って、自分の意向に沿った設計プランを選択することが出来ます。ただ設計業者があらかじめ決められているので、事前にその業者が専門としている工法などを確認する必要があるかもしれません。 http://www.tomin.net/post_225.html http://www.tomin.net/post_225.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 01:00:25 +0900 不動産用語で次に紹介したい言葉は『定期借地権付き住宅』です。定期借地権は平成4年8月1日から施工された新借地借家法に盛り込まれた新しい土地の権利関係のことを言います。更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地関係が終了します。契約内容や、用途、契約内容によって『一般定期借地権』、『建物譲渡特約付き借地権』、事業用定期借地権』といったものがあります。 マイホームなどの分譲で一般的に使われるのは『一般定期借地権』付きの住宅です。土地を地主から50以上の契約で借り、そこに建物を建てます。契約期間が終われば、建物を取り壊し、更地にして地主に返す仕組みとなっています。通常、土地と家を購入するよりも半額程度の資金で取得できるというメリットがあります。 不動産用語で次に紹介したい言葉は『建築条件付き土地』です。売買契約の際に原則として、「契約後3ヶ月以内に住宅の建築請負契約を締結すること」を条件として、土地の売買契約を締結することをいいます。 買主は建築プランについて要望することができ、建築請負契約が成立しないと売買契約は白紙となります。それまでに支払った代金は返金されます。この請負人は「土地の売主」、「売主の100％出資の子会社」、「販売代理」の3者に限られており、購入者が勝手に建築業者に依頼することはできません。 http://www.tomin.net/post_224.html http://www.tomin.net/post_224.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 00:59:48 +0900 不動産用語にはさまざまな規制をあらわす言葉が数多くあります。例えばよく聞かれるのが日影規制ではないでしょうか。近隣の日照を確保するため、中高層建築物の建設によって近隣の敷地に生じる日影を、一定時間内に抑えることを定めた建築基準法上の規制となります。 日影規制は、地方公共団体が条例で指定する区域内にある、一定の高さ以上の建築物が、冬至の日の8時から16時（北海道のみ9時から15時）の間、規制対象地域に一定時間以上続けて日影が生じないように建物を計画することを義務付けたものとなっています。 不動産用語には『文教地区』という言葉があります。都市計画で定める特別用途地区のひとつとなっています。教育や研究、文化活動をする上で、環境の悪化が懸念される施設を造らないように規制するためにあります。パチンコ店やバー、映画館、劇場などの建築が制限されていることが多いです。 不動産用語には『風致地区』という言葉があります。都市計画法で定められる地域地区のひとつとなっています。都市に見られる自然的な景観を維持するために指定された地区では、都道府県、政令指定都市で定める風致地区条例により、建築物の建築、宅地の造成、森林の伐採などの行為を規制しています。 http://www.tomin.net/post_223.html http://www.tomin.net/post_223.html マンション情報 Fri, 23 Nov 2007 00:59:25 +0900